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有猫腻的合同,买房骑虎难下

当买房遇到限贷,有人望而却步,有人勇往直前。为了各自的目的,开发商和买房人另辟蹊径,结果竹篮打水一场空。进退两难之际,究竟谁该为违约负责? 偶然遇良机,终圆买房梦

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当买房遇到限贷,有人望而却步,有人勇往直前。为了各自的目的,开发商和买房人另辟蹊径,结果竹篮打水一场空。进退两难之际,究竟谁该为违约负责?
 
偶然遇良机,终圆买房梦
 
 2011年8月的一个早晨,徐芳像往常一样去菜市场。路上有人塞给她一张售房广告,上面印着一行醒目的字:“首付20万元。” 
 
 20万!正准备把广告随手丢进垃圾桶的徐芳,不禁站在路边仔细看了起来。“上海的房子限购了,到上海的后花园买房吧!”又一句话吸引了徐芳的眼球。
 
 那是江苏昆山一家房地产开发公司的广告,销售的是昆山的楼盘。
 
 说到买房,徐芳总是满腹委屈。看着别人收租金、享受房子升值带来的收益,徐芳也想再买一套房子用于投资。无奈上海房价高,家里的闲钱又不多,所以她一直在等待房价下降。可越等越涨不说,2010年还等来了“国五条”。因为限购政策,她没有了在上海买房的资格。
 
 徐芳为此非常懊恼,不过现在机会来了。昆山毗邻上海,经济发达,那里的房子有升值潜力,还不限购,而且首付才20万元,她说什么都不能错过良机。
 
 发广告的袁媛见徐芳感兴趣,急忙上前打招呼,说开发商在上海有销售点,邀请她去看。在小区实景沙盘前,袁媛向徐芳详细介绍了楼盘的情况,特别强调了房子的升值优势,徐芳听得频频点头。
 
 2011年9月初,徐芳与开发商签订《商品房购销合同》,买了一套总价为67.5万元的房子,约定首付20.5万元,另外47万元以她的名义向银行贷款。签约当天徐芳就交了首付,可贷款却迟迟没有进展。其间,她多次打电话询问,袁媛总是含糊其词。直到两个月后,徐芳才得知贷款遇到了困难。
 
 在昆山买房虽然不限购,但贷款还是有条件的。没有当地户口的人需要交够12个月的社会保险,才能办理银行贷款。徐芳并非不知道此事。签约之前她向袁媛表示自己没有能力付全款,袁媛却很有把握地说公司可以帮她办贷款。也正因为如此,徐芳才那么痛快地签了合同。
 
 贷款受阻,徐芳情绪有些低落,不过袁媛很快就给了她一个变通的方法,让她交1.5万元作为办理贷款的“包装费”。面对这种要求,一般人可能会觉得不靠谱,徐芳却一阵惊喜。袁媛说得模糊,但她心照不宣。所谓包装费,自然就是要把她包装成可以贷款的身份。
 
 徐芳太想买房了,以至于完全忽略了这么做的风险,还想当然地认为对方能开口要钱,就说明有后门可走,所以一口答应,第二天便把1.5万元汇到了袁媛的个人账户。
 
贷款遇难题,退房无希望
 
 接下来又是两个月的等待。徐芳耐心期盼,却没有得到好消息。2012年1月,徐芳再一次催问,电话那头的袁媛叹了一口气说:“徐大姐,真不好意思,现在政策很紧,谁也不敢随便违规,贷款的路算是彻底堵死了,你还是赶快想办法筹钱交余款吧!”
 
 最担心的事还是发生了。徐芳有些生气地回应袁媛:“你说得轻巧,我哪里筹得了那么多钱?我就是冲着20万首付才买的,既然贷不成款,这房子我不要了!”
 
 “合同已经签了,怎么能说不要就不要?”见徐芳生气,袁媛的态度也强硬起来,一副要争论到底的架势。可徐芳没心情继续理论,丢下一句“反正我不要了”,就挂断了电话。
 
 事到如今,徐芳只能说服自己放弃买房,但卖出一套房子不容易,开发商却不答应。没多久开发商就给徐芳发了一份催告书,内容大致是说,经工作人员多次电话催告,徐芳都没有配合办理贷款,为了避免徐芳的利益受损,公司给予她一定的宽限期,请徐芳务必在2012年2月前办完所有银行贷款手续,否则后果自负。
 
 收到催告书的徐芳简直哭笑不得,明明是开发商没办好贷款,怎么就变成她不配合了?面对这份“最后通牒”,徐芳不敢掉以轻心,立即和丈夫赶往昆山,准备与开发商当面理论。
 
 开发商派人接待了徐芳,工作人员的态度却始终冷冰冰的。徐芳说她早已把自己的情况如实告诉袁媛,能不能贷款开发商非常明白,当初不应该打包票,误导她买房。
 
 听完徐芳的话,工作人员只说了一句“一切按照合同办”,然后就翻开订在合同后面的附件给她看。只见上面赫然写着:“如果买房人提供的资料不符合银行的贷款条件,导致银行不同意贷款,买房人要在收到通知后变更付款方式,以保证合同顺利履行。”
 
 读完这句话,徐芳顿时感觉头晕。厚厚的一叠合同,正本附件一大堆,她从前根本没细看过,也从来不知道还有这样的内容。
 
 “你们是开发商,是专业人员,我符不符合贷款条件,你们应该比我清楚。你们既然收了贷款包装费,就有义务帮我办成贷款,即使办不成也是你们的责任。”徐芳觉得开发商在合同里埋了一个“地雷”,随时准备着算计她,不由得火冒三丈,于是拿出自己给袁媛汇款的回单,要求开发商给个说法。
 
 但令徐芳又一次感到意外的是,工作人员矢口否认收过包装费,说开发商从头到尾都只是代办,不可能承诺包办,还声称这是徐芳和袁媛两个人之间的事,与开发商无关,让她赶快回去筹钱,免得因为错过付款期限而违约。
 
 此时徐芳已经气得不知说什么好,坚决要求退房退钱,但对方怎么也不答应。纠缠了大半天都没有结果,最后只能不欢而散。
 
被迫打官司,违约担风险
 
 紧接着的那个春节,徐芳过得很糟糕。从前是一心一意想着买房,现在却千方百计考虑如何退房。开发商那边始终没有商量的余地,徐芳只好拜托袁媛从中帮忙。谁知她竟然离开了那家公司,说一切已经与她无关,让徐芳不要再找她。
 
 事情发展到这里,徐芳彻底清醒了。低首付、包装费、代办贷款,其实都是开发商招揽客户的手段,而自己则被这些花招诱惑,掉进了“圈套”,进退两难。无论一次性付清余款,还是退房遭受损失,徐芳都不愿意,所以决定走打官司这条路。
 
 2012年2月,徐芳把袁媛告到了上海市宝山区法院,要求她返还1.5万元。徐芳的理由是,不管这笔贷款包装费最后到了谁手里,反正收钱的是袁媛。
 
 法庭上,袁媛承认自己曾经跟徐芳要钱,但说拿到钱后就交给了上海销售点的主管。不过,由于没有足够的证据,主管和销售点又否认收过钱,几个月后法院以收取贷款包装费不合理、袁媛无权占有为由,判决她返还。
 
 这场官司的胜诉让徐芳有了信心,她趁热打铁,又将开发商告到了昆山市法院。徐芳说她一开始就将自己的情况如实相告,开发商明知她不符合贷款条件仍误导她买房,结果因贷款不成致使她无法买房,整件事的责任在开发商,所以提出解除合同,要求开发商退还首付款,赔偿利息和经济损失,共计25万元。
 
 事情闹上了法庭,开发商也知道徐芳确实没有能力支付余款,于是同意解除合同,但不同意赔偿利息和损失。开发商认为,违约的是徐芳,所有损失都应该由她来承担。
 
 法院认真调查了前因后果,也仔细审查了购房合同,发觉合同附件中的内容对徐芳非常不利。按照约定,如果银行不同意贷款,徐芳就要积极配合开发商,变更付款方式。这说明无论能不能贷款,支付房款都是徐芳的义务。而且更重要的是,合同中没有“无法办理贷款时可以解除合同”之类的约定。所以,徐芳根本不能“自然而然”地解除合同。换句话说,她必须以违约为代价,才能摆脱这份她不想履行、也无力履行的合同。
 
 考虑到徐芳不具备支付能力,合同没有继续履行的基础,2013年春天,昆山市法院解除了购房合同,判决开发商返还徐芳20.5万元首付款。但因为违约的是徐芳,利息和经济损失则要具体情况具体分析。
 
 开发商熟悉房产政策,但为了达到销售目的而违规,存在过错。徐芳明知自己不符合贷款条件还坚持买房,也有过错。所以法院按照公平原则,判决开发商支付40%的利息。
 
 另外,开发商的做法虽然不光明磊落,却很会钻合同的空子,结果把违约的责任“转嫁”给了徐芳。而因为徐芳无法证明自己遭受欺诈或胁迫,法院也只能根据合同的约定,判决她自行承担解除合同所产生的各种经济损失。
 
 徐芳不服,上诉到苏州市中级法院。2013年底,中院维持了原判。不过,事情到这里并没有完全结束。开发商埋在合同中的“伏笔”,不仅让徐芳吃了哑巴亏,还给她留下了风险。如果开发商认为自己受到了损失,另行追究徐芳的违约责任,她恐怕还要面临官司和赔偿。
 
 俗话说“买的没有卖的精”。合同是一种自由约定,只要不违反法律,一些“不合情”的内容也可以“合理”存在。所以不管买什么,签合同时一定要仔细阅读,把不明白的地方问清楚,再谨慎签字。而且政策是刚性的,想方设法规避很可能会带来麻烦和损失。

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